Fes Restoration

Informations Utiles pour les Investisseurs En Maroc

L'acquisition d'une Maison | La Restauration | Réglementation des Chambres d'hôtes | Renseignements Financiers

Le Processus de L'acquisition d'une Maison

De par le passé on achetait ou l'on vendait une maison par l'intermédiaire d'un agent local appelé simsaar.  Aujourd'hui, on trouve également plusieurs agents immobiliers étrangers.   Si vous souhaitez acheter une maison, vous contacterez un agent immobilier ou un simsaar pour lui exposer quel genre de maison ou de riad vous recherchez.

Avant d'entreprendre cette démarche, nous vous conseillons de faire l'inventaire de vos besoins.  Essayez de réfléchir à :

Votre gamme de prix :  une bonne précaution est d'indiquer  à l'agent un prix inférieur à votre plafond.  Comme cela, vous ne passerez pas à côté de la trouvaille 'en or' à 3.000€ en dessous de votre budget maximum.

Où exactement  ? : il y a de nombreux quartiers dans Fès, avec des styles architecturaux et des prix bien différents !

Quel style de maison ? : Un grand riad, une petite maison / dar, ou quelque chose entre les deux ?

Dans quel état ?  :  Quand vous achetez une maison à Fès,  vous devriez réfléchir sérieusement à la somme que vous êtes prêts a dépenser pour sa restauration.   Méfiez-vous des agents immobiliers, qui sous-estiment les coûts probables de restauration, pour mieux vous vendre une maison chère.  Comptez environ 150% du prix d'achat pour la restauration et les frais. 

Dans quel but ? : Par exemple, souhaitez-vous garder votre maison pour une utilisation purement privée, ou souhaitez-vous vous lancer dans un projet d'hôtel, de gîte, ou de chambre d'hôte ?

Estimation des coûts de restauration : Consultez plusieurs experts indépendants pour évaluer les coûts probables.

En visite :  Les honoraires d'un agent local, ou simsar, seront généralement de 2.5% du prix d'achat de la maison ou riad.    Les agents immobiliers étrangers demandent parfois bien d'avantage.  En plus, certains agents peuvent demander des frais de visite, ou pourboires.  Assurez-vous que les conditions financières sont bien définies avant de commencer.

Tachez de ne pas visiter trop de maisons dans une journée.   Prenez des photos et des notes, pour bien pouvoir tout passer en revue le soir venu.

Il est vivement conseillé de faire visiter la maison ou riad de votre choix par un tiers, expert technique  (ingénieur-conseil ou expert en rénovation), pour un bilan structural.

Une fois votre choix fixé, il vous faudrait prendre rendez-vous avec un adul (notaire).

Frais annexe dans l'achat d'une maison à Fès :

• Honoraires du simsar ou agent immobilier (voir ci-dessus)

• Honoraires du notaire, généralement 1%, ou de l'adul (500 – 1,000 Dhs)

• Frais d'enregistrement : 3.5%

• Frais légaux : 1%

Les pourcentages sont du prix d'achat.

Obtention de Titre  - à paraître bientôt.
 

La Restauration d'une Maison ou Riad dans la Médina de Fès

Le Processus de Restauration  | Permis de Construire | Architectes et Ingénieurs à Fès

Le Processus de Restauration

Bien  que chaque rénovateur poursuive des buts différents (créer un gîte, location saisonnière, investissement, hobby), et soit sujet à des contraintes différentes (en temps et en argent), la séquence des étapes d'une bonne restauration est  essentiellement la même.

Pour éviter que les ouvriers et artisans ne se nuisent ou gâchent le travail les uns des autres, il est important que le rénovateur suive la bonne séquence des opérations.  

• Les problèmes structuraux 

• ensuite les modifications structurales éventuelles,

• ensuite l'infrastructure de base de la plomberie et de l'électricité,

• etc.

Ci-dessus, un exemple d'un graphique de Gantt pour une restauration typique.  

Cliquez pour agrandir.

En choisissant votre architecte ou votre entrepreneur, un facteur essentiel est votre sentiment d'avoir affaire à une personne en qui vous avez confiance, avec qui la communication passe, et qui partage vos goûts et vos valeurs.   Demandez à voir quelques-uns de ses chantiers actuels ou achevés, pour être sûr de la qualité de son travail.   Parlez à ses anciens clients.

Si vous décidez de vous installer à Fès pour superviser la restauration, il sera important d'obtenir l'aide d'une personne ayant de l'expérience en restauration pour vous conseiller.   Les méthodes préconisées dans le paragraphe ci-dessus valent aussi pour le choix de vos artisans et de vos ouvriers.

Permis de Construire :

Avant de commencer votre restauration, il vous faut obtenir un permis de construire (roxa e'sla).  Il y en a actuellement quatre types différents pour les restaurations à Fès :

• V2 Le permis le plus simple, pour des travaux mineurs comme réfection des faïences et des plâtres.  Pas de modifications structurelles.

• V2+  Comme pour le V2, avec en plus la possibilité de travaux structurels.

• L'autorisation de restauration d'une maison traditionnelle.   Elle permet l'ajout de salles de bains, cuisines etc. en plus des réparations.

• L'autorisation de créer un hôtel ou maison d'hôte.   Elle permet la restauration dans le but d'une telle exploitation.

On peut trouver un dépliant informatif dans le bureau local d'urbanisme (Baladiya) qui explique quels sont les papiers nécessaires pour chaque type de permis.   Au minimum, vous aurez besoin de copies certifiées de votre passeport et de votre titre de propriété.

Si vous entreprenez des travaux structurels, vous aurez besoin d'une lettre de supervision d'un ingénieur.    Si vous faites des modifications, vous aurez besoin de (nombreuses) copies des plans d'architecte, avant et après restauration.

L'obtention du permis de construire peut se révéler longue et frustrante (surtout si vous projetez des modifications à la maison).  L'architecte peut ici apporter une aide précieuse, non seulement en dressant les plans, mais également en facilitant le processus d'obtention.

Architectes et Ingénieurs à Fès :

• Rachid Haloui. Architect.                                                                                    e-mail: rachid@haloui.com, tel.: +212 (0) 35 62 00 25, +212 (0) 61 13 56 70

• Youssef Berrahou. Architect.                                                                            tel.: +212 (0) 35 61 22 63, +212 (0) 63 08 08 32

• Abdelali El Qarqabi. Structural Engineer.                                                               e-mail: qarqabiabdelali@yahoo.fr, tel.: +212 (0) 60 37 53 74

• Zaina T Charaf El Ouedghiri . Structural Engineer                                                 e-mail: elouedghiri@menara.ma, tel.: + 212 (0) 35 94 16 72, + 212 (0) 61 64 57 16

Réglementation des Gîtes et des Chambres d'hôtes
 

à paraître bientôt.

Renseignements Financiers

Opérations Bancaires | Taxes | Possibilités de financement | Assurances | Conseillers en finances

Ces informations sont donnés à titre informel.  Nous vous conseillons fortement de consulter un spécialiste financier avant de faire un investissement immobilier en Maroc.

Opérations Bancaires à Fès :   Il est conseillé aux investisseurs étrangers d'ouvrir un compte convertible.  Ceci devrait permettre à l'investisseur de rapatrier ses capitaux et ses plus-values.  Pour cela, tous les capitaux importés au Maroc doivent être déclarés auprès de L'office des Changes dans les 6 mois.   Vous trouverez ci-dessus les coordonnées d'une sélection de conseillers financiers compétents.

Taxes à l'achat :  Voir notre section 'Processus d'acquisition', ci-dessus.

Taxes Foncières :  Les taxes foncières au Maroc correspondent à 10% de la  valeur locative de l'habitation.

Taxes à la revente :  La taxe sur la plus-value est de 20%.  L'assiette de la plus value est la différence entre le prix d'achat et le prix de revente, diminuée par les frais de rénovation et de restauration, et les intérêts d'emprunt éventuels.  Il y a une taxe minimum forfaitaire de 3% du prix de revente.

Exemptions :

• Si la valeur à la revente de la propriété est de moins de 1.000.000 Dhs, et si la propriété a été la résidence  principale du propriétaire pendant 5 ans,  il n'y a pas de taxe sur la plus-value

• Si la valeur à la revente de la propriété est de plus de 1.000.000 Dhs, et si la propriété a été la résidence  principale du propriétaire pendant 8 ans,  il n'y a pas de taxe sur la plus-value.

Taxes locatives : à paraître bientôt.

Possibilités de financement au Maroc : à paraître bientôt.

Assurances :    Hiscox, entre autres.

Conseillers en finances et comptables au Maroc:

• Abdelrahim Tada. Comptable installé à Fès                                                              e-mail: audigec1@menara.ma, tel.: +212 (0) 35 62 32 87

• Abdelatif El Quortobi. Comptable et consultant d'affaires (installé à Casablanca)         e-mail: aquortobi@wanadoo.net.ma, tel.: +212 (0) 22 26 36 70, +212 (0) 61 16 54 85

• Abdelhay Bahhad. Banquier SGMB, pour l'ouverture d'un compte convertible          e-mail: abdelhay.bahhad@socgen.com, tel.: +212 (0) 35 94 94 50

• Fouad Ouzzine. Directeur du Centre pour l'investissement Régional, Fès                   tel.: + 212 (0) 35 65 20 57